不動産投資の始め方

トップページ＞大家ブログ＞不動産投資の始め方

避けて通れない「勉強」

不動産投資の始め方を紹介します。

不動産投資は、「投資」といっても
非常に事業性が高いです。

つまり、自分の経営手腕で、
良くすることも悪くすることも
できてしまうわけです。

不動産投資を何も勉強せずに
始めるのはさすがにリスクが高いので、
僕はまず勉強から始めました。

といっても何から勉強していいのか
分からなかったので、ずいぶん遠回り
をしてしまったような気がします。

今必要ない事まで勉強しても、
あまり意味がないですし、
どうせすぐ忘れてしまうのです。

僕のような事にならないよう、
最初に何から始めれば
効率がいいのかを紹介します。

初心者が一番最初にやる事

不動産投資と一言で言っても、
そのやり方は無数に存在します。
僕はそれすらよく知らなかったので、
「ムダ」ともいえるような勉強をして
時間を浪費してしまいました。

ですから、不動産投資初心者が
まず最初に取り組むのは、

「どんな投資スタイルで始めるのか」

という事なんです。

あなたにも、不動産投資に興味を持った
「きっかけ」があるかと思います。

僕の場合は、鈴木ゆり子さん
という方が書いた本を読んだのが
最初のきっかけでした。
その後すぐに加藤ひろゆきさんという方
の本を読み、不動産投資を始めよう！
と強く思うようになったのです。

僕が読んだ本の投資スタイルは、
いわゆる、
「ボロ物件再生型投資」です。
数十万円～数百万円の激安
ボロ物件を購入して、できるだけ
費用をかけずに住める状態にし、
高利回りで運用するスタイルです。

基本的には融資を利用せずに
取り組む投資スタイルです。

しかし、このやり方は僕の住む
沖縄という地域、そして僕の
属性（仕事や資産状況など）
ではほぼ不可能でした。

知ってほしい事は、不動産投資は
その投資スタイルによって、自分の
属性や始めようとしている地域でも
向き不向きがあるという事です。

自分に合った投資スタイルを考える

僕のように数冊本を読んだだけで
不動産投資を始めてしまうと、
実は自分には再現できない
投資スタイルだったという事になり、
すぐに行き詰る可能性があります。

そこで、どんな投資スタイルがあって、
どんな不動産の種類があるのかを
まずは知って下さい。

その後に勉強を開始した方が
僕のようにやみくもに勉強する
ようなムダは省けると思います。

①自己資金だけを使う

初心者にとっては、借金をする事は
なかなか勇気のいる事だと思います。
僕もそうでした。

ですから、なるべくなら自己資金で、
無理のない金額で始めたいと
思うのが一般的でしょう。

よっぽど稼いでいる人であれば、
数千万円～数億円という余剰資金を
用意できるかもしれませんが、
日本の平均年収位のサラリーマンですと、
そのお金を貯めるのに何年、
下手をすると何十年もかかってしまいます。

ですから、まずは自己資金で始めたい
という人の場合、数百万円からでもできる
・中古戸建
・中古マンション（区分所有）
から取り組む事になるでしょう。

しかし、自己資金で取り組む場合、
効率の良い投資は難しいです。

僕の場合でシミュレーションしてみますね。
僕の当時の年収が約250万円、
独身という事もあり、頑張れば
年間50万円位は貯金できます。

6年間頑張って貯金して、
300万円貯めたとします。

そして、運よく利回り20％の
中古戸建を300万円で
購入できたとします。
※利回り20％はかなりいい数字です。

利回りの計算式は、
「年間家賃収入÷物件価格×100」
です。

この物件を5年間運用し、
購入時と同じ価格、300万円
で売却できたとします。

この時点で11年経過しています。
お金はどうなっているのかというと、

・家賃収入5年分　300万円
・売却額　300万円
・貯金額　250万円
・合計　850万円

ただ貯金をした場合は
11年で550万円ですので、
年間で約27万円、
トータルで300万円多く
お金を増やす事ができた
という事になりますが、
11年もの期間を費やして、
やっと850万円です。

しかもずっと生活レベルは変わりません。

このやり方ではどうしても
時間がかかってしまうのです。

ここを理解したうえで行う事が
大切なポイントですね。

それから、分かりやすくするために
単純計算でシミュレーションしましたが、
実際にはリフォーム費用や空室損、
修繕費、管理費などが発生しますし、
売却時も必ず買った時と同じ価格で
売れるとは限りません。

②融資を利用する

不動産投資をしている人は、
ほとんどの人が融資を利用しています。

というか、融資を利用できることが
不動産投資の最大のメリット
といっても過言ではありません。

先ほどのようにシミュレーションしてみますね。

6年間貯金をして300万円貯める
ところまでは同じです。

今回は3,300万円のアパートで
利回り10％の物件を購入します。

自己資金を300万円入れることが
融資の条件だとします。

他の融資条件としては、
・借入額　3,000万円
・金利　4％
・返済期間　20年
とします。

※今回もわかりやすくするために、
　空室損や修繕費、管理費は無視します。

すると年間の収支は、
家賃収入330万円-返済額220万円
＝手残り110万円
という事になります。

※返済額を計算するためのソフトは
　無料で入手できます。
＞＞シンプルで使いやすい「簡単金利」
こんな感じです。↓

こちらも5年間運用して、
購入時と同じ金額で売却できたとします。

・手残り5年分　550万円
・売却額　3300万円
・残債額　-2450万円
・貯金額　250万円
・合計　1650万円

自己資金の投資スタイルに比べると、
11年後のお金が倍近く違います。
ただ貯金をした場合に比べると、
3倍もお金が貯まる事になります。

融資を利用することを、
「レバレッジを効かせる」
と言ったりしますが、まさに
レバレッジ＝てこの原理

つまり、小さな資本（自己資金300万円）で、
大きな資本（アパート一棟3300万円）を
動かす事が可能になるのです。

この「融資を利用できる」というメリットが
あるからこそ、早いスピードでお金を増やす
ことが可能になるわけです。

投資する不動産の種類

さて、不動産投資のスタイルは
大きく分けると融資を利用するか
しないかに分けることができますが、

次は、
投資する不動産の種類を考えます。
何に投資をするか？というところです。

戸建て、マンション、アパート一棟、
テナントビル、駐車場に駐輪場・・・
と、実はかなりの種類があります。

投資する不動産の種類は結構な
ボリュームになりましたので、
別ページに記載しました。

＞＞投資する不動産の種類

実践が何よりの勉強

本や新聞、セミナー等で勉強した後は、
実践あるのみです！

素晴らしい本を読んだりセミナーを受け
知識をたくさん身につけたとしても、
実践しない限りは何も起きません。

一番大事なのは実践（行動）する事です。

どんなに勉強しても、はっきり言って
やってみないとわからないことだらけです。

100％の準備ができる事はないです。
80％位の準備でも十分だと思います。

行動を起こすと、不思議な事に
色んな事が起こります。
思いもよらない出会いがあったり、
情報が入ってきたりします。

それは奇跡ともいえる不思議な現象です。

行動していると誰かが教えてくれたり、
応援してくれたり、一緒にやろうと
言ってくれたりします。

実践しながら改善していけばいいのです。

基本的な知識を身につけ、
許容できるリスクを負う覚悟さえできれば、
あとは早く実践に移って下さい。

不動産投資の始め方　まとめ

不動産投資の始め方については
これで終わりにしたいと思います。

まとめると、

①投資スタイルを決める
・自己資金のみか融資を利用するか。
・投資する不動産の種類を決める。

②本や新聞、セミナー等で勉強する
・すでに成功している人の本を読む。
・新聞等で旬の情報を把握する。
・セミナー等で成功している人の話を聞く。

③実践（行動）する
・100％で始めるのは不可能。
・行動すると色んな事が起こる。
・実践しながら改善していけばいい。

一番大切なのは実践（行動）です。
どんなに知識を身につけても、
行動しない限り何も変わりません。

僕も行動する事を常に心がけています。
一緒に頑張りましょう！

所有せずに不動産投資をする

実を言うと、

僕が最初に取り組んだ不動産投資は、
「所有しない不動産投資」なんです。

年収250万円、貯金は数十万円しか
なかった僕が取り組める不動産投資は
沖縄には本当に少ないです。

少ない資金で副業でも始められ、
かつ毎月のキャッシュフローを
得る事ができる不動産投資法は、
「所有しない不動産投資」しか
ないと思います。

その方法とは、「転貸」です。

つまり、借りた物件を借りる金額より
高い金額でまた貸しするわけです。

この方法であれば、物件を借りる
初期費用と設備費用で足ります。

数十万円といったところです。

そして、借りた金額から貸した金額
の差額分が自分の利益になります。

利回りとしては100％以上を狙えます。

僕はこの方法で最初にお金を貯めました。
具体的な方法については、

＞＞所有しない不動産投資法

のページに記載しています。

大家ブログ